Steuergestaltung mit Immobilien

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Gleichzeitig können Vermieter viele ihrer Ausgaben absetzen. Eine Immobilie als Geldanlage lohnt sich in der Regel immer und die entscheidende Ergebniskennzahl ist nicht die „Mietrendite“, sondern die „Rendite nach Steuern“. Von Darlehenszinsen über Rechtsberatung bis hin zu den Betriebskosten – die Liste der möglichen Abzugsposten ist lang.

Vermieter können viele Kosten wie Reparaturen, Wartung und Renovierungen als Werbungskosten geltend machen. Die Gebäudeabschreibung erfolgt über Jahrzehnte, wobei die Höhe von Art und Alter der Immobilie abhängt. Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden, werden mit 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre abgeschrieben, während neuere Immobilien über 50 Jahre mit 2 Prozent abgeschrieben werden.

Wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann. Arbeitnehmer können diesen Verlust in ihre Lohnsteuerdaten eintragen lassen, um monatlich weniger Lohnsteuer zu zahlen. Selbstständige können eine Anpassung ihrer Steuerzahlungen ab dem Folgejahr der Fertigstellung einer Immobilie verlangen.

Sonderabschreibungen seit 2023:

Mit dem Wachstumschancengesetz 2023 wurden neue Sonderabschreibungsregeln für Neubauten eingeführt. Vermieter haben eine Alternative zur linearen Abschreibung und können Gebäude degressiv abschreiben. Hierbei verringert sich die Berechnungsgrundlage jährlich um 5 Prozent. Dies ermöglicht in den ersten Jahren höhere Abschreibungen als mit der linearen Methode.

Ein Beispiel für die degressive Abschreibung: Bei Investitionskosten von 300.000 Euro beträgt die Abschreibung im ersten Jahr 15.000 Euro (5 Prozent). Im zweiten Jahr sind es 14.250 Euro, da sie auf den Restwert von 285.000 Euro angewendet wird, usw. Diese Methode erlaubt höhere Abschreibungen in den ersten Jahren. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist nach etwa 14 Jahren sinnvoll und danach nicht mehr umkehrbar.

Zusätzliche Sonderabschreibung nach § 7b EStG:

Für Neubauten ab 2023 bis Ende September 2029 ist eine Sonderabschreibung in Höhe von 5 Prozent pro Jahr möglich. Diese kann im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren angesetzt werden.

Es gibt keine Baukostenobergrenze, und die Sonderabschreibung kann zusätzlich zur degressiven Abschreibung (siehe oben) angewendet werden, sodass in den ersten vier Jahren bis zu 10 Prozent Gesamtabschreibung pro Jahr erreicht werden können.

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung: Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre vermietet werden. Außerdem muss das Gebäude als Effizienzhaus 40 eingestuft sein und ein entsprechendes Qualitätssiegel vorweisen.

Eine weitere Bedingung ist, dass die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter betragen dürfen.

Für Baudenkmäler oder Immobilien in Sanierungsgebieten gelten sogar noch höhere Abschreibungssätze. Eigentümer können hier bis zu 9 Prozent der Kosten in den ersten acht Jahren und weitere 7 Prozent in den nächsten vier Jahren abschreiben. Diese Regelungen gelten nur, wenn die Denkmalschutzbehörde die Maßnahmen anerkennt.

Dazu kommen noch die Werbungskosten. Diese umfassen u. a. Fahrtkosten, Notarkosten, Darlehenszinsen, Abfindungen für Mieter sowie Kosten für die Verwaltung der Immobilie. Diese Kosten können von den Mieteinnahmen abgezogen werden, was die Steuerlast senkt.

Last, not least, mit der größte steuerliche Vorteil und bislang gesetzgeberseitig (noch) nicht angetastet: Immobiliengewinne sind steuerfrei, wenn sie nach mehr als 10 Jahren (Stichtag ist der Notartermin) verkauft werden.

Und jetzt fragen Sie sich sicher: Wo gibt`s denn so eine Investition? Horchen Sie doch einmal nach bei Ihrem/Ihrer Finanzparter/in.