Bei einer Kapitalanlage-Immobilie zählt nicht nur die Wohnung. Mindestens ebenso wichtig ist die Frage: Wie attraktiv ist der Standort heute und wie könnte er sich in Zukunft entwickeln?
Leipzig bringt dafür wichtige Voraussetzungen mit. Als Großstadt bietet Leipzig Arbeitsplätze, Hochschulen, Kultur, Freizeitmöglichkeiten und eine entsprechende Nachfrage nach urbanem Wohnraum. Gleichzeitig bleibt das Angebot an modernen Wohnungen begrenzt. Generell gilt: Wenn in Städten mit hoher Nachfrage zu wenig neuer Wohnraum entsteht, kann dies den Druck auf Mieten und Kaufpreise erhöhen. Genau darauf haben wir bereits in einem früheren Immobiliennewsletter hingewiesen.
Das Hafenwerk verbindet diesen urbanen Standort mit einer besonderen Wohnqualität. Auf einem ehemaligen Industrieareal entsteht ein Quartier, das historische Bausubstanz und Neubau miteinander kombiniert. Der Betrachter sieht dann ein begrüntes Ensemble mit charakteristischem Industrieschornstein, sanierten Backsteingebäuden, Neubauten und der Lage am Wasser.
Für die langfristige Perspektive sprechen vor allem drei Punkte:
- Leipzig als Großstadt: Ein breiter Mix aus Wirtschaft, Bildung, Kultur und Freizeit schafft unterschiedliche Einwohner- und Mietergruppen.
- Wohnraum bleibt ein knappes Gut: Gerade moderner, energieeffizienter Neubau lässt sich nicht beliebig vermehren.
- Das Hafenwerk hebt sich ab: Wasserlage, Industriearchitektur und moderne Wohnungen schaffen ein Profil, das über die reine Wohnfläche hinausgeht.
So kann eine konkrete Kapitalanlage aussehen
Heute wollen wir uns die Wirtschaftlichkeitsberechnung ganz genau ansehen- Als Beispiel dient eine Neubau-Wohnung mit zwei Zimmern, 36,06 m² Wohnfläche und einem Kaufpreis von 261.070 €. Damit liegt der reine Kaufpreis deutlich unter 300.000 €. Die angesetzte Kaltmiete beträgt zunächst 609 € monatlich. Hinzu kommen ein Hausgeld von 34,02 € und Verwaltungskosten von 28 € monatlich.
Kauf und Finanzierung
- Kaufpreis: 261.070 €
- Kaufnebenkosten: 29.096 €
- Gesamtkosten: 290.166 €
- gesamter Eigenmitteleinsatz inkl. Erwerbsnebenkosten: 42.150 €
- Bankdarlehen: 98.017 €
- KfW-Darlehen: 150.000 €
- anfänglicher Bankzins: 4,00 %
- anfänglicher KfW-Zins: 2,78 %
Die Kaufnebenkosten enthalten 5,5 % Grunderwerbsteuer, die Transaktionsgebühr sowie Kosten für Notar und Grundbuch.
Der steuerliche Hebel
Und damit kommen wir zum Punkt, der bei Immobilien häufig unterschätzt wird: Entscheidend ist nicht nur die Mietrendite vor Steuern, sondern das Ergebnis nach Finanzierung und persönlicher Steuerwirkung. Darlehenszinsen, laufende Kosten und Abschreibungen können die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung reduzieren.
Für dieses Projekt gibt es eine degressive Gebäudeabschreibung von 5 Prozent sowie eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Der Abschreibungsbeginn ist mit 2029 kalkuliert.
- Abschreibungsgrundlage Gebäude: 229.506,16 €
- degressive AfA: 5 %
- zusätzliche Sonder-AfA nach § 7b EStG
- Sonder-AfA-Betrag laut Kalkulation: 7.212 € jährlich
- angenommenes zu versteuerndes Einkommen vor Investition (Single-Haushalt): 80.000 €
Beispiel für ein volles Vermietungsjahr
Für 2030, das erste volle Jahr der Vermietung ergeben sich folgende Werte
- Mieteinnahmen: 7.756 €
- laufende Ausgaben (Verwaltung): 744 €
- Abschreibung: 18.305 €
- Zinsen: 7.385 €
- steuerliches Ergebnis: minus 18.678 €
Bei einem Grenzsteuersatz von 40 % entspricht dieser Verlust einer möglichen Einkommensteuerwirkung von:
18.678 € × 40 % = 7.471 €
Dem stehen in diesem Jahr Mieteinnahmen nach laufenden Objektkosten von 7.012 € und eine Annuität an die Bank von 14.551 € gegenüber. Die Liquiditätsunterdeckung nach Steuer beträgt dann bei 40 % Grenzsteuersatz: rund 68 € im Jahr, das sind ganze 6 € monatlich NACH Zins und Tilgung. Spart man jetzt 200 – 300 € monatlich zusätzlich z. B. über ein Wertpapierdepot an, schafft man zusätzlich Spielraum. Nach 10 Jahren kann die Wohnung komplett steuerfrei veräußert werden. Oder man bezahlt die Restschuld in einem ab oder man besorgt sich eine Anschlussfinanzierung.
Das Beispiel zeigt: Eine kluge Investition in eine vermietete Immobilie kann ein gut passender Vermögensbaustein sein, der zusätzliche Optionen im Portfolio schafft und mit überschaubaren monatlichen Mitteln finanzierbar ist.